新世界發展(017)減債困難 瑞銀下調目標價至4元 評級降至沽售

新世界發展（00017）的減債進展未獲得投行看好。瑞銀香港房地產分析師梁展嘉及其團隊指出，根據該行計算，新世界每年必須達到240億元的合約銷售或資產出售才能實現現金流平衡，這遠超過新世界最新年度的物業目標（香港銷售60億元，內地銷售110億元人民幣）。在當前中港樓市不景氣的情況下，新世界在短期內達成目標難度不小。

瑞銀表示，預計新世界的減債之路將繼續顛簸不平，並下調了公司的每股資產淨值預測53%至15.9元，預測2025、2026財政年度將再虧損20億至30億元，因此將目標價從8.5元降低至4元，評級則從「中性」降至「沽售」。

瑞銀指出，新世界或需出售K11 Art Mall才能達成年度賣產目標。該行分析師表示，早在2022年11月已提出新世界淨現金流面臨挑戰，而減債前景不明。然而兩年後，如果將永續債券視為債務計算，集團淨負債比率從2022年6月的74%上升到去年的87%。

瑞銀指出，在過去兩年中，新世界的主要投資物業（除去11Skies和部分項目）面積縮減了37%至710萬平方呎，主要是因為公司出售了新創建，失去了320萬平方呎的亞洲貨櫃物流中心和46.6萬平方呎的愉景新城。即便如此，自去年中以來，新世界宣布出售擁有70萬平方呎零售商場的啟德體育園項目，以及深圳前海周大福金融中心剩餘30%的權益。

瑞銀直言，新世界本年度約出售52億元資產，要達成130億元非核心資產出售目標，新世界或需出售部分關鍵物業，包括K11 Art Mall。瑞銀還表示，新世界在2024年7月至11月期間分別在香港和內地完成了23億港元和48億元人民幣的物業合約銷售，要達成全年60億港元和110億元人民幣的目標尚算符合進度。然而，要達到240億元合約銷售以實現現金流平衡，新世界前景並不樂觀，原因包括：1）不少香港土地儲備位於啟德跑道區和黃竹坑；2）內地樓市疲弱，繼2024年跌17%後，一線城市2025年樓價料再跌10%；3）人民幣貶值趨勢未止。

瑞銀表示，給予新世界的最新目標價為4元，相當於較調低後資產淨值折讓75%。